AG真人成都写字楼商铺过剩难消解 折射全国商业地产空置困局央广网成都12月9日消息（记者杨博宇）据中国之声《新闻纵横》报道，有数据表明，中国的商业地产发展到今天，已经拥有世界上规模最大的商业物业，2013年全球新建的购物中心中，面积排名前十的城市里，中国占九个，全球在建的购物中心面积超过一半来自中国。“井喷式”发展至今，不同城市间的商业地产市场已经出现明显分化。在北上广深等一线城市里，多数热点地块的写字楼、商铺供不应求，但在众多二线城市，商业地产空置率居高不下。

　　商业地产历经野蛮生长，二三线城市的商业供应风险正在不断显露。沿着成都二环路高架桥兜一圈，几分钟就能见到一个购物中心或百货商场，就像珍珠项链一样串起了二环路商业。成都的商业地产存量大、空置率高、竞争激烈。如何突破困局？

　　春熙路，成都著名的商业街，汇集了众多大型商场、高端品牌，国际金融中心（IFS）和远洋太古里去年相继开业，更让春熙路商圈的商业中心地位进一步提升。和国际金融中心仅一街之隔，第一城购物中心却遭遇着两重天，这座五层的购物中心有大量商铺空置，商场正在重新招商，谋求转型。

　　记者走访时询问了商家，第一城皮具向记者介绍，这里许多商家都倒闭要走了，很多空铺子。一直以来都不太好，下半年就更糟了。

　　知名开发商几乎都在成都拥有自己的项目，近年，随着成都南部新区的发展，人民南路、天府大道沿线更成了众多商业地产开发商的必争之地。位于成都南三环外的复城国际广场去年9月开业，总建筑面积23万平方米，包括购物中心、写字楼、精品酒店、涉外公寓等多种业态，如今只剩一层的大型超市和部分餐饮、银镜等门店还在营业。

　　复城国际眼镜店接受采访时说，4层基本都是空的，卖表的不行，卖鞋的不行，卖衣服不行，卖啥的都不行，一个商场卖啥都不行，写字楼可能就过来这边吃点饭，作为通道。

　　提起生意不济的原因，多家商户老板都表示，周边商场太多AG真人平台官网，而这里的人流量难以支撑购物中心的客源。

　　复城国际一家烟店经营者就说，旁边有个世豪，下面银泰，再前面环球。复城国际眼镜店经营者也觉得AG真人平台官网，附近商场太多了，往剑南大道那边走，有伊藤、世豪广场。但是世豪广场人流也不行，可能属于城外，平常写字楼工作人员居多，来这逛的居少。

　　提起南延线近几年陆续开业的众多购物中心，成都某购物中心招商部的小罗坦言，多数购物中心的经营状况和人流量都不理想。

　　小罗说，做的好的商场屈指可数，现在南门上的商场很惨，整个南延线那一条都不好、那块的商场确实太多了AG真人平台官网，市场接受不了这么快的速度，可能还要消化一段时间。

　　从事了十几年商业地产开发的叶先生谈及成都的商业地产发展现状，不住地感慨存量不断增加所带来的激烈竞争，让他倍感压力。叶先生说，综合体供应量太大了，店面都是最大的，写字楼不论销售还是未来的招租都很难。

　　根据戴德梁行华南及华西区2015年第三季度报告显示，成都第三季度购物中心新增供应面积超过7万平方米，购物中心总量超过500万平方米。戴德梁地产咨询(成都)有限公司总经理巫保民介绍，包括在建的项目在内，成都的大型购物中心数量已经破百。

　　而在写字楼方面，根据戴德梁行的数据显示，今年第三季度，成都甲级写字楼市场存量在170多万平方米，空置率达到36.28%。而南部天府新区写字楼的空置率更是达到53%。基本特征，第一，供应量太大，存量跟新增的都很大；第二，空置率非常高，有接近37%的空置率。

　　巫保民表示，目前成都甲级写字楼租金呈现两极分化的趋势，由于目前写字楼空置面积较大，加之去化速度较慢，未来租金下滑风险仍然存在。

　　巫保民说，量大不是一个可怕的问题，有量大才能有市场，但是市场不是现在，所以有可能三年到五年之后才能看出来。整个的发展和经济的发展上，成都作为二线城市，GDP发展增量比较大的情况下不怕没有市场，可怕的是空置率很高，去化率3个季度13万，平均一个季度就4万平方米，170多万。再加上未来三年，除一除就知道有多少连续去化了。

　　在外人看来，成都消费能力强、消费习惯好，奢侈品店云集，是商业地产的福地。只有身处成都的人，才看得到它的商业地产市场压力突出。有着全国“最会消费，最能享乐”的消费群体，又背靠西南区域市场，成都的商业地产能否杀出重围，安全上岸？面对高库存、高空置率，二线城市商业地产的发展之路又在何方？

　　面对持续增加的商业地产供应量，能否从规划上进行总量控制？成都市规划管理局详细规划管理处副处长李磊表示，作为规划部门只能确定商业用地布局，对于购物中心或写字楼的选址和业态的选择还是以开发商的市场行为为主。

　　李磊介绍，比如拍卖商业用地，拍卖以后究竟建什么，业态是什么，招商引资过程中商务局会有些介入，但真正还是由市场行为本身来决定，政府只是一个用地性质的规划。

　　李磊介绍，对比历年商业用地和居住用地的供给量，数据上的变化并不大。在编制《成都市城市总体规划》（2012-2020）时，对商业用地比例进行了合理控制，中心城区规划商业金融业用地总面积36.03平方公里，这一总量控制符合国家标准。目前成都正在向南发展，而受人口迁移速度等因素影响，一个商圈形成稳定的业态需要一定的过程。

　　他认为，比如一个购物中心要形成一个稳定的业态和顾客，本身也需要一定时间。像南边高新区本身是一个新区，人流聚集也需要一段时间，如果新上马一些项目的话，业态调整又跟不上，又受到互联网冲击，会有一些问题。

　　距离成都数千公里外的沈阳，大量购物中心常见空铺、死铺，根据戴德梁行华北区第三季度报告数据显示，沈阳优质商业市场总存量接近350万平方米，总体空置率达到17.7%，而甲级写字楼空置率更是高达43.2%。

　　巫保民介绍，北上广深在历史上没有这么高，可能深圳、浦东20年前发展的时候会这样，但也没有这么大的供应量。

　　商业地产过剩，背后更深层次的问题在于——产业聚集、经济发展和城市建设速度如何平衡。在中国商业地产联盟副会长、秘书长王永平看来，如何发展商业地产，目前还缺乏成熟的模式，更需要创新思维。

　　王永平说，这两年国家提出发展现代服务业，增加消费的比重，这样的政策下大家有时候容易把发展现代服务发展第三产业简单理解为加大商业地产投资，过分关注于开发本身，而对于宏观的控制不够，比如开发量与人口与经济的比例关系，另外可能过去过分关注于数量，而对质量关注的不够。

　　而由于目前对于商业网点的规划的认识上没有统一，也使得一些城市出现了商业地产供大于求的现状。王永平：

　　王永平：全国来讲，对于商业网点的规划，这些年国家一直想通过立法来解决，但一直没有实现，我觉得还是地方政府招商引资上的一种冲动，另外各个部门之间的认识不一样，有人认为市场去调节，有的认为商业项目带有公共属性，需要政府来规制。

　　王永平：会两极分化，好的会更好，差的会更差。第二个要多元化，产品要有创新，不要说全国都是一个品牌，都是一种购物中心形态。第三个，就是要专业化，未来可能在竞争中只有专业的团队操作这个项目才有存活的空间。